温州一地块被53亿拿下 0.95%的溢价率透露了啥

2017-10-05 00:51:00  来源: 温州都市报  

  (原标题《温州中央绿轴一地块被万科53亿拿下!0.95%的溢价率透露了哪些讯息?》)

  近日,温州中央绿轴F-01等6宗组合地块仅以53.2884亿元,0.95%的溢价率成交。而回望今年3月中央绿轴G-24a地块成交溢价率却高达83.7%。相较而言,组合地块竞价“遇冷”,其背后有着何种原因?一直作为土拍市场风向标的中央绿轴“博弈”,此次又透露了怎样的市场讯息?

  今年3月中央绿轴G-24a地块出让,历经17家房企5个小时的激烈竞价,最后以以总价10.67亿成交,楼面价24181元/平方米,溢价率83.07%。而此次中央绿轴F-01等6宗组合地块仅3家房企参拍,只3轮竞价,万科凭5000万元加价,以53.2884亿元竞得,溢价率为0.95%。

  综合项目地块出让设置“高门槛”,中标企业称“挑战巨大”

  “这两次土拍可以说没有可比性,因为地块的性质完全不一样。”浙江浙南万科有限公司副总经理魏伟表示,中央绿轴G-24a地块是单纯的住宅用地兼容批发零售、住宿餐饮,对房企仅停留在土地开发阶段,依然属于房地产业传统的“短平快”的投资模式,所以房企间唯一的竞争就是价格的竞争。

  但是F-01等6宗组合地块则完全不同,它是一个拥有酒店、商业综合体、5A级办公楼、住宅等多种业态的综合项目,对房企的综合实力、产业运营能力提出了非常高的要求。

  地块业主单位、温州市城投集团透露,此地块出让在条件设置上对企业实力、运营能力、建造品质、项目监管等方面都作了严格规定。例如,在运营能力上,竞得人须自持物业近12万平方米商业综合体,酒店须按照5星级标准建造、运营,并引入世界排名30强酒店管理企业入驻管理。在项目监管上,首次实行住宅地块销售资金与五星酒店、商业综合体地块建设时序捆绑监管,住宅地块销售资金要优先用于商业综合体地块开发。在建造品质上,商办地块全部按照二星级绿色建筑运营标准实施,住宅(超高层除外)全部实行装配式建造。

  “该组合地块不仅无法让房企从中快速获得回报,而且需要房企长时间、持续性地负债运营,然后慢慢地、一点一点地盈利,是个长期投资项目。”该负责人表示,大多数房企一是缺乏综合实力,二是也不喜欢这种投资模式,所以参与竞拍的房企自然就少。“此次万科拿下这个项目,一是符合万科‘城市配套服务商’的企业定位,我们有实力参与和帮助城市运营,在其他城市也做过这样的综合业态项目。但对我们公司而言也面临着极大的挑战,难就难在自持商业综合体的招商运营,运营好是非常大的挑战。”

  房产界业内人士也发表不同看法:“此次组合地块中,住宅用地面积大大少于商业用地面积,而目前住宅更受市场青睐,利润也更高,这也是众多房开不参拍的原因。”

  综合业态出让成趋势,土拍交易由“价格战”升级为“实力战”

  除此之外,此次组合地块出让也能看出政府的用心和土地综合规划能力的提升。“以往温州土地出让结构非常单一,就是住宅、商业用地的单独出让,这样的出让对房企要求低,房企间不看综合实力只是简单的价格战,谁出钱多谁拿地。但是此次,温州首次推出了高要求的综合业态地块出让,没有实力的房企连参战的资格都没有。”魏伟分析,这就让有实力的房企能有机会展现自己的综合实力,也能倒逼其他房企练好内功。温州的土拍交易就能从简单‘价格战’升级为‘实力战’,也让温州的城市建设从中受益。

  他认为:“温州政府眼光非常有前瞻性,他们已经看到了温州土地出让中的不足并进行调整。而我个人相信综合业态项目出让将是温州土地出让的未来趋势。”

  鹿城区“大建大美”办公室负责人介绍:“鹿城区在‘大拆大整’拆出的地块上,也将兴建功能齐全的复合型新型社区。其中多数地块,我们也计划以综合业态项目的形式出让。”

  温州市国土资源局相关处室负责人介绍:“接下来根据各地块的建设和发展需要,我们会在重点板块和区域谋划综合业态项目。”

  土拍热降温,市区第三季度土地成交溢价率下降

  “像这次组合地块起始价为52.7884亿元,保证金要求也为52.7884亿元,这么高的保证金要求,而且不允许房企联合体参拍,就把许多实力弱的小房企挡在了此次土拍之外。”房地产业内人士表示,从今年5月以来,政府部门持续多措并举地对土地出让进行调控,业界也确实看到了一些效果。“土地调控、房贷收紧等措施的出台,我个人认为目前整个土地市场已趋向平稳。”

  今年5月底,温州市住建委、市国土局联合发文《关于加强住房和用地供应管理有关工作的通知》,要求以灵活确定竞价方式、保证金浮动机制等多种措施来防止区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

  “自今年二季度末,调控措施实施以来,市区土地交易市场已经出现了土地成交溢价率大幅下滑的表现。”温州市国土资源局相关处室负责人介绍,今年上半年市区住宅用地成交地块平均溢价率为74%,而第三季度市区住宅用地成交地块平均溢价率下降至16%。“第三季度,我们通过加大土地供应量调整供需关系,合理调整土地出让起始价、合理浮动竞买保证金等手段,遏制了房企哄抬地价等不良行为,使得土地交易更健康有序。”

  该负责人表示:“土地成交溢价率的下滑将对温州市场预期造成影响,使之前市民对房市的‘热’预估冷静下来,有利于房市更加平稳发展。”

编辑:邵晨婵

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